Merhaba yeni yazıyla sizlerle birlikteyim. Öncelikle Kartalsporumuz Salihli Belediyesor’a karşı deplasmanda önemli bir galibiyet elde ederek lig 2.nciliğine kadar yükseldi. Önümüzdeki hafta lig 3.sü Yunus Emre Belediyespor ile seyircimiz önünde karşılaşacağız. Herkesi Mimar Kubilay Köse stadına Kartalspor’u desteklemeye davet ediyorum.
1-Kira Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Kira süresi sona erdiğinde kural olarak kiraya veren, kiracıyı kiralanan taşınmazdan tahliye ettiremez. Bunun tek istisnası, tahliye taahhütnamesidir. Tahliye taahhütnamesi ile kiracı, kiralanan (konutu veya işyerini) kararlaştırılan tarihte terk edeceğini taahhüt eder. Kira akdinin kiracı ile kiraya veren arasında başlaması ve kiralananın kiracıya kullanımına uygun halde teslim edilmesinden sonra kiracının kiralananı belli bir tarihte tahliye edeceğini beyan ve taahhüt ettiği taahhütnameye “tahliye taahhütnamesi” denir.
2-Tahliye Taahhütnamesinin Şartları
a. Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır
TBK m.352’de taahhüdün yazılı olması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Esasen, buradaki şekil bir geçerlilik şartıdır. Ancak belirtilmelidir ki, tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde verilmesi yeterlidir, noter tarafından düzenlenmiş olması şart değildir. Bu noktada şu hususun belirtilmesinde yarar vardır. Tahliye taahhütnamesinin noterlikçe düzenlenmiş olmasının önemi bulunmaktadır. Öncelikle belirtilmelidir ki, tahliye taahhütnamesinin noter tarafından düzenlenmemiş veya imzası tasdik edilmemiş olması durumunda, kiracının imza inkarında bulunması üzerine kiraya verenin itirazın kaldırılmasını icra merciinden isteme imkanı olmayacaktır. Kiraya veren bu durumda genel mahkemelerde bir tahliye davası açmalıdır. Ancak, taahhütnamenin noterden düzenlenmiş olması durumunda kiraya verenin icra merciinden itirazın kaldırılmasını isteme imkanı bulunmaktadır.
b. Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır
Tahliye taahhüdünde mutlaka tahliye tarihinin belirtilmesi gerekmektedir. Nitekim, TBK m.352/I’de bu durum, “kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı” denilmekle açıkça ifade edilmektedir. Taahhütname de belirtilen tarihin hesaplanabilir olması belirlilik unsuru bakımından yeterli kabul edilmelidir. Ancak belirtilmelidir ki, açık veya anlaşılabilir olmayan tarihleri içeren taahhütnameler geçerli değildir.
c. Taahhüt Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmeli
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bir diğer şart, taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra verilmesidir. TBK m.352/I’de bu durum, “kiralananın teslim edilmesinden sonra” denilerek taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Bu hususta verilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na değinmek gerekir. İlgili kararda, kira sözleşmesi kurulurken yazılı tahliye taahhütnamesi verilmesinin kiracının gerçek iradesini yansıtmayacağı, kira sözleşmesi akdedilirken verilen taahhüdün baskı altında ve gerçek iradenin dışında verilmesinin muhtemel olacağı, kiracı tarafından verilen yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi ve TBK’nın aradığı nitelikleri taşıması için kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Söz konusu karardan anlaşılması gereken, kira sözleşmesi yapılırken verilen taahhüdün özgür irade ürünü olamayacağıdır.
Ayrıca belirtilmelidir ki, kiracı tarafından verilen yazılı tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmesi yeterli değildir, sözleşmenin yapılmasıyla birlikte taşınmazın teslimi de gerekmektedir.
d. Tahliye Taahhüdü Bizzat Kiracı Tarafından Yapılmalıdır.
Tahliye taahhüdü kiracı veya vekili tarafından verilmelidir. Kiracı konumunda birden çok kiracı bulunması durumunda ise tahliye taahhüdü bütün kiracılar tarafından verilmelidir. Belirtilmelidir ki, tahliye taahhüdünün vekil aracılığı ile verilebilmesi durumunda vekilin taahhüdünün geçerli olması için yetkisinin vekaletnameden anlaşılmasının yeterli olduğu, buna ek olarak ayrıca özel bir yetkiye ihtiyaç olmadığı kabul edilmektedir. Tahliye taahhütnamesinin bu şekilde verilmemesi durumunda boşaltma taahhüdü geçersiz olur.
3-Tahliye Taahhüdü Verilmesinin Hüküm ve Sonuçları
Kiracı tarafından TBK m.352/I hükmüne göre, geçerli ve kanunen gerekli şartları taşıyan tahliye taahhütnamesi verilmesiyle, taahhütnamede belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etme borcu doğmaktadır[21]. Kiracı tarafından belirtilen tarihte taşınmaz tahliye edilmez ise kiraya veren TBK m.352/I’de yer alan imkanlardan yararlanabilir. Bu durumda, kiraya verenin başvurabileceği imkanlardan biri icra aracılığı ile taşınmazın tahliyesini sağlamaktır. Başvurulabilecek bir diğer imkan ise dava açarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliyeyi sağlamaktır. Ancak belirtilmelidir ki, kiraya veren tarafından her iki halde de taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde bu talep ileri sürülmelidir. Kanunda belirtilen süre, hak düşürücü süre niteliğindedir. Kiraya veren tarafından bu süre içerisinde söz konusu imkanlardan yararlanılmaz ise artık tahliye taahhütnamesine dayanılarak taşınmazın tahliyesi istenemez. Bu noktada şu hususun belirtilmesinde yarar vardır. TBK m.353 hükmüne göre, “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Bu durumda, kiraya veren 1 aylık süre içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.
a. İcra Dairesi Yoluyla Tahliyenin Sağlanması
Konut ve çatılı işyeri kiralarında elinde kiracıdan alınan yazılı tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya veren, kiracıya karşı (icra dairesinde) ilamsız tahliye takibi yapabilir. Yukarıda belirtildiği gibi takip talebinde bulunma süresi, taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 aydır. Belirtilmelidir ki, kiraya veren tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten önce takip talebinde bulunamaz. Kiraya verenin, takip talebinde bir yazılı tahliye taahhütnamesine dayandığını bildirmesi ve bu tahliye taahhüdünün aslını veya kendisi tarafından onaylanmış iki örneğini takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekir.
Kiraya verenin takip talebinin icra dairesine verilmesi üzerine icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye süreci ve itiraza ilişkin düzenleme İİK’nın 272.maddesinde düzenlenmektedir, “Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.” Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir ve kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır.
Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi durumunda takip durur. Bu durumda kiraya verenin takibin devamını sağlayabilmesi için icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir]. Ancak, kiraya verenin kiracının itirazı üzerine durmuş olan takibin devamını sağlayabilmek için icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi her durumda mümkün olmaz. Burada tahliye taahhüdünün niteliği önem taşımaktadır. Belirtilmelidir ki, kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde yapılmış ise ve kiracı tarafından imza inkar edilmemiş ise itirazın kaldırılması icra mahkemesinden istenebilecektir ancak, kiracı tarafından imza inkar edilmiş ise bu durumda kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemeyecektir, kiracının imzayı inkar etmesi durumunda veya icra mahkemesinin itirazın kaldırılması talebini reddetmesi durumunda kiraya verenin burada başvurabileceği imkan İİK m.275/IV maddesidir. Bundan anlaşılması gereken, kiraya veren bu durumda sulh hukuk mahkemesine başvurarak itirazın iptali ve tahliye davası açabilecektir.
Kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesinin noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış olması halinde ise kiracının itirazı üzerine duran takibin devamını sağlayabilmek için kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilecektir. Ancak, bu noktada şu hususun belirtilmesinde yarar vardır. Kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi gibi kira sözleşmesi de noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış ise ayrıca tahliye taahhüdünün tarihi kira sözleşmesinden daha sonraki bir tarih ise kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilecektir. Ancak, kira sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış ise kiraya verenin noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış tahliye taahhüdüne dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilmesi için kiracının adi yazılı kira sözleşmesindeki tarihi inkar etmemesi gerekir, kiracı adi yazılı kira sözleşmesindeki tarihe itiraz etmişse veya kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesinden kiracının adi yazılı kira sözleşmesi gereğince kiralananın tesliminden sonra yazılı tahliye taahhüdünde bulunduğu açıkça anlaşılamıyorsa bu durumda kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemeyecektir.
b. Mahkeme Yoluyla Tahliyenin Sağlanması
Kiraya verenin kira ilişkisi gereği kiracısının kullanımına sunmuş olduğu taşınmazından kiracısının tahliyesini sağlayabileceği bir diğer yol, kiraya veren tarafından tahliye davası açılmasıdır. Kiracı tarafından kanunda aranan şartları ihtiva eden tahliye taahhüdü verilmiş olmasına rağmen taahhütnamede belirtilen tarihte söz konusu taşınmaz tahliye edilmemiş ise kiraya veren belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açma imkanına sahiptir. Ancak belirtilmelidir ki, TBK m.353’e göre, “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” 1 aylık süre hak düşürücü süre olmakla birlikte, kanunda bu durumun istisnası belirtilmiştir.
Bu noktada taşınmazın tahliyesini sağlamak bakımından kimlerin talep hakkının bulunduğunu da belirtmek gerekmektedir. Öncelikle belirtilmelidir ki, kiralanan taşınmazın tahliyesini kiraya veren konumunda olan kişi talep edebilir. Taşınmazın malikinin kiraya veren sıfatı bulunmuyorsa bu durumda tahliye talep etme imkanı da bulunmamaktadır. Kiraya verenlerin birden fazla olması durumunda ise paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu ile elbirliği mülkiyetinde oybirliği ile karar alınması gerekir.
Kiralanan konut veya işyerinin mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda, yeni malikin de önceki malik döneminde kiracı tarafından verilmiş olan tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabileceği ya da icra takibi yapabileceği kabul edilmektedir.
Kiralanan taşınmazın kiracı tarafından alt kiraya verilmesi durumunda ise kiraya veren ancak asıl kiracıya karşı tahliye taleplerini ileri sürebilecektir. Ancak belirtilmelidir ki, asıl kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdünün sonucunda tahliye kararı verilmiş ise bu durum alt kiracıyı da bağlamaktadır.
Tahliye davasının davalısı ise kiracıdır. Kiracı konumunda birden fazla kişi bulunması durumunda tahliye talebinin bütün kiracılara karşı ileri sürülmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesinin devredilmesi halinde ise eski kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü yeni kiracıyı da bağlayacaktır. Ancak, tahliye taahhüdünden haberi olmayan yeni kiracı eski kiracıdan tazminat talep edebilir.
Yeni bir yazıda görüşmek üzere…
